EESTI KAUBANDUSPINDADE SEGMENT – MILLISED ON ARENGUPERSPEKTIIVID?
September 22, 2011
Eesti kinnisvaraturu kaubanduspindade segment on kriisi tõttu saanud kõige vähem kannatada. Kuigi ehitushindade langus on julgustanud arendajaid alustama kriisiaastatel uute projektidega, täitusid vastehitatud kaubanduspinnad üllatavalt ruttu. Kaubanduskeskused ei jäänud tühjaks, rentnike liikumine toimus pigem väiksematel pindadel.
Reeglina reageerib kinnisvaraarendus makro tasandil toimuvatele muutustele majanduses hilinemisega. Nii juhtus ka Eesti kaubanduspindade turul. Suurem uusarenduste laine saabus peale kriisi algust: aastatel 2008 – 2010 lisandus turule rohkem kui 1/3 tänasest kaubanduspindade mahust.
Aasta 2008 osutus kaubanduspindade arendustegevuse osas aktiivseimaks peale 2004. aastat, kusjuures vaid 35% uutest projektidest paiknesid Tallinnas. 2007. aastal lõppenud buumi ajastu andis arendajatele julgust liikuda pealinnast väljapoole. See erines suuresti 2004. aastal valitsenud olukorrast, kus arendustegevus toimus enamasti Tallinnas.
Kristiine keskus
Üks Eesti omapäradest, lisaks territooriumi väiksusele, on asjaolu, et peaaegu 40% elanikkonnast on koondunud Tallinna ja selle lähiümbrusesse. Peale Tallinna on Eestis vaid üks linn, mille elanike arv ületab 100 000 ning peale Tallinna ümbritsevat Harju Maakonda on Eestis vaid neli maakonda, mille elanike arv ületab 50 000. Arendustegevus väljaspool Tallinna nõuab arendajalt julgust, sest elanike arv ühe ostukeskuse ümbruskonnas võib olla üsna väike. Teisest küljest, võttes arvesse territooriumi suurust ja lühikesi vahemaid, kaubanduskeskuse õige asukoha valik tagab ostjaskonda mitmest maakonnast korraga.
Mis hakkab toimuma nüüd, kus tundub, et Eesti on kriisi (vähemalt selle “esimese laine”) üle elanud? Kas me näeme uut arenduste lainet kaubanduspindade segmentis?
Tuginedes andmetele väljastatud ehituslubade kohta, 2011. aasta esimese poolaasta jooksul ehitusse lubatud kaubandushoonete kogupind ei jää palju alla terve 2010. aasta numbrile. Kuid kui 2010. aastal suurim osa planeeritud kaubanduspindadest asus Tallinnas, siis tänavu planeeritud ehitusmahud on Tallinnas ja Tartus peaaegu võrdsed. Tõenäoliselt lühiperspektiivis aktiivsem arendustegevus hakkab toimuma väljaspool Tallinna ja Harjumaad.
Mõned arendajad on juba välja kuulutanud oma suurejoonilisi plaane Tallinnas. Võttes need plaanid kokku, võiks järgmise nelja aasta jooksul Tallinna turule lisanduda (lisaks praegusele ca 500 000 ruutmeetrile) vähemalt 170 tuhat ruutmeetrit uut kaubanduspinda. Sellisel juhul oleks Tallinnas kaubanduspinda ühe elaniku kohta juba rohkem, kui Stockholmis. Kuid – kas on Eesti elanikkonna ostujõud piisav, et tagada ka tulevikus nii madalat vakantsust kui see on täna?
Vaatamata asjaolule, et reaalpalk on Eestis languses kolmandat aastat järjest, ei ole siiski jaekaubanduse finantsnäitajad nii madalad. 2010. aastal suutsid kaupmehed pöörata müügi kasvule: jaesektori kogumüük ületas 2006. aasta müüginumbrit. Ka kogukasumi marginaal väljus “punasest” tsoonist. See on kahtlemata positiivne, kuid siiski – milline on tulevikuperspektiiv? Kindlasti on õigus nendel, kes väidavad, et hullemad ajad on Eesti eratarbimise jaoks möödas ja nüüd olukord võib muutuda ainult paremuse poole. Kuid – kui suurel määral?
Praeguste prognooside kohaselt on eratarbimise oodatud kasvumääraks 3 – 4% aastas. Kuid Euro-tsoonis valitsev turbulents ei lisa optimismi ei tööturule ega eratarbimisele. Siiski, vaatamata kasvavale ebakindlusele, on täna defitsiit kvaliteetsete kaubanduspindade osas ilmne. Tõenäoliselt võidavad need arendajad, kes julgevad esimesena kopa maasse lüüa. Teistel tuleb oma projektid pigem edasi lükata või nende mastaapi kärpida.
Autor: Jelena Bõtškova, analüütik
Rohkem: Blog
